Condominios en Venezuela 2026: administración, cuotas, morosidad y juntas de condominio
Actualizado: septiembre de 2026
Durante 2026 se han producido actuaciones judiciales relevantes relacionadas con la propiedad horizontal en Venezuela. Aunque no se identifica una nueva Ley de Propiedad Horizontal promulgada este año que sustituya el régimen vigente, sí existen decisiones recientes que vuelven a poner sobre la mesa asuntos de gran importancia práctica para propietarios, juntas de condominio y administradores.
Entre estos asuntos se encuentran el cobro de cuotas de condominio, la morosidad, la elección y funcionamiento de las juntas, la administración de los bienes comunes, los libros y documentos del condominio y los límites de las normas internas.
Este artículo explica qué establece actualmente la Ley de Propiedad Horizontal y qué puede extraerse, con las debidas cautelas, de algunas actuaciones judiciales de 2026.
¿Existe una nueva Ley de Propiedad Horizontal en Venezuela en 2026?
Hasta la fecha de revisión de este artículo, no se identifica una nueva ley general que haya sustituido la Ley de Propiedad Horizontal vigente.
La norma fundamental continúa siendo la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria N.º 3.241 del 18 de agosto de 1983.
Por ello, las obligaciones de los propietarios, las funciones de la Asamblea de Copropietarios, la Junta de Condominio y el Administrador continúan analizándose principalmente a partir de esa ley, del documento de condominio, del reglamento de condominio y de la jurisprudencia aplicable.
¿Qué novedades judiciales relacionadas con condominios se han producido en 2026?
Una de las novedades más interesantes es la existencia de decisiones del Tribunal Supremo de Justicia relacionadas directamente con comunidades de propietarios.
El 5 de marzo de 2026, la Sala de Casación Civil dictó la Sentencia N.º 000086, dentro del expediente AA20-C-2025-000607. El asunto consistía en una solicitud de interpretación de los artículos 3, 18 literal d y 26 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La solicitud planteaba, entre otros temas, el alcance de la facultad reglamentaria de las juntas de condominio, las posibles medidas disciplinarias internas, intereses sobre cuotas atrasadas y cláusulas penales.
Sin embargo, es fundamental aclarar que la Sala declaró inadmisible la solicitud porque quien la presentó no acreditó un interés jurídico actual vinculado a una situación concreta. Por tanto, los planteamientos desarrollados en esa solicitud no deben presentarse como una nueva doctrina jurisprudencial establecida por el TSJ. citehttps://app.venley.ai/sentencias/sentencia-nro-000086-sala-de-casacion-civil-2026-zhfsv
Aun así, el expediente resulta relevante porque permite identificar algunos de los principales conflictos jurídicos que actualmente se están planteando alrededor de los condominios.
¿Qué funciones tiene la Junta de Condominio?
La Ley de Propiedad Horizontal establece que la administración corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.
La Junta debe estar integrada por al menos tres copropietarios y tres suplentes, designados por la Asamblea de Copropietarios.
Entre sus atribuciones se encuentra velar por el cumplimiento de las decisiones de la Asamblea y por el adecuado uso de las cosas comunes, además de adoptar la reglamentación necesaria dentro de las competencias que le reconoce la ley.
La Junta, por tanto, no sustituye a la Asamblea en todas sus funciones ni puede actuar al margen del documento de condominio y de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Puede una persona que no es propietaria formar parte de la Junta de Condominio?
Este asunto también fue discutido en una actuación judicial de 2026.
La Sentencia N.º 058 de la Sala Electoral del TSJ, de 28 de mayo de 2026, conoció una controversia relacionada con la elección de una Junta de Condominio en las Residencias Tamanaco.
Entre los cuestionamientos formulados se encontraba precisamente la elección de personas que, según la parte demandante, no tenían la condición de propietarios.
La Sala Electoral aceptó la competencia para conocer el aspecto de naturaleza electoral de la controversia y ordenó a la parte recurrente precisar las situaciones concretas que pretendía impugnar. La decisión no resolvió definitivamente todos los cuestionamientos planteados sobre la validez de la Junta.
Esto es importante: la sentencia demuestra que los conflictos sobre la elección de juntas pueden llegar a los tribunales, pero no debe interpretarse esa decisión como una resolución definitiva sobre todas las controversias de las Residencias Tamanaco. citehttps://app.venley.ai/sentencias/sentencia-nro-058-sala-electoral-2026-fc8v3
¿Qué obligaciones tiene el Administrador del condominio?
El Administrador cumple funciones fundamentales dentro del régimen de propiedad horizontal.
Entre ellas se encuentran la administración y conservación de las cosas comunes, la ejecución de los acuerdos de los propietarios, la gestión de los ingresos y gastos y el mantenimiento de los libros y registros que exige la legislación.
La documentación administrativa tiene especial importancia cuando existe una controversia sobre cuotas, gastos o decisiones de la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal contempla, entre otros, libros relacionados con las asambleas, las actas de la Junta de Condominio y la contabilidad de ingresos y gastos.
Por ello, una administración ordenada no debería limitarse a enviar recibos de pago: debe conservar la documentación que permita justificar las decisiones y los gastos de la comunidad.
¿Está obligado el propietario a pagar las cuotas de condominio?
Sí.
El artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de los propietarios de contribuir a los gastos comunes de acuerdo con las reglas y porcentajes correspondientes.
Los gastos comunes incluyen los relacionados con la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, además de aquellos que la ley, el documento de condominio o los propietarios determinen conforme al régimen legal.
La obligación no desaparece simplemente porque el propietario no utilice personalmente una determinada área común.
Por ejemplo, el hecho de que un propietario viva temporalmente fuera del inmueble no elimina por sí mismo su obligación de contribuir a los gastos comunes que legalmente le correspondan.
¿Qué ocurre cuando un propietario deja de pagar el condominio?
La morosidad no elimina la obligación de contribuir a los gastos comunes.
El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal establece mecanismos para exigir judicialmente las contribuciones adeudadas y dispone que las liquidaciones o planillas emitidas por el administrador respecto de las cuotas correspondientes a gastos comunes tienen fuerza ejecutiva.
Esto es especialmente importante para las juntas y administradores: la documentación de la deuda debe mantenerse correctamente respaldada.
Las actas de las asambleas y los acuerdos del administrador deben estar acompañados por los comprobantes exigidos por la ley cuando sean utilizados para sustentar una reclamación contra un propietario moroso.
¿Puede el condominio cobrar judicialmente las cuotas atrasadas?
Sí, la legislación contempla mecanismos para exigir el pago de las cuotas correspondientes a gastos comunes.
La jurisprudencia venezolana ha reconocido la fuerza ejecutiva de las planillas de condominio bajo el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En 2026, además, la Sala de Casación Civil conoció un expediente relacionado con un condominio que reclamaba judicialmente una obligación expresada en moneda extranjera.
En la Sentencia N.º 000407, del 11 de junio de 2026, la Sala no resolvió el fondo de la controversia sobre la deuda. Declaró perecido el recurso extraordinario de casación porque el recurrente no presentó oportunamente el escrito de formalización. Por ello, esta sentencia tampoco debe interpretarse como una nueva doctrina general sobre el cobro de condominios en moneda extranjera. citehttps://lexjuria.com/jurisprudencia/sala-de-casacion-civil/ef594373-13ed-4f51-a0d7-6a5859a64881
Lo relevante es que confirma que los conflictos relacionados con obligaciones de los condominios pueden llegar a las distintas instancias de la jurisdicción civil y que el cumplimiento de los lapsos procesales resulta determinante.
¿Puede el propietario moroso vender su apartamento?
La existencia de una deuda de condominio no significa automáticamente que el propietario pierda la posibilidad de disponer de su inmueble.
Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal establece que la obligación por gastos comunes sigue a la propiedad en determinadas condiciones, incluso respecto de gastos causados antes de la adquisición.
Por ello, antes de comprar un apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal es recomendable solicitar información sobre la situación de las cuotas de condominio y verificar si existen deudas pendientes.
Para el comprador, la revisión documental previa puede evitar conflictos posteriores.
¿Quién responde por una deuda de condominio: el propietario o el arrendatario?
Frente al condominio, la obligación legal de contribuir a los gastos comunes corresponde al propietario conforme al régimen de propiedad horizontal.
Esto no impide que un contrato de arrendamiento establezca que el arrendatario asumirá determinados gastos durante la relación contractual.
Sin embargo, una cláusula del contrato de arrendamiento no convierte automáticamente al arrendatario en propietario ni elimina frente al condominio las obligaciones que la Ley de Propiedad Horizontal atribuye al propietario.
Por ello, cuando un inmueble está alquilado y existen cuotas pendientes, deben analizarse separadamente:
- La relación entre el condominio y el propietario.
- La relación contractual entre propietario y arrendatario.
- El contenido específico del contrato de arrendamiento.
- La naturaleza de los gastos reclamados.
¿Puede un condominio prohibir que un propietario alquile su apartamento?
Este tema requiere especial cuidado.
El reglamento de condominio puede establecer normas sobre convivencia y uso de las cosas comunes dentro del marco permitido por la Ley de Propiedad Horizontal.
Sin embargo, no debe asumirse que cualquier regla interna puede restringir ilimitadamente el derecho del propietario a disponer de su inmueble.
En la solicitud de interpretación que fue declarada inadmisible mediante la Sentencia N.º 000086 de 2026 se planteó precisamente un debate sobre los límites de la facultad reglamentaria y se sostuvo, como argumento del solicitante, que una junta no podría imponer determinadas restricciones relacionadas con el alquiler de un apartamento.
Es importante distinguir nuevamente entre lo alegado por el solicitante y lo decidido por el tribunal: la Sala no resolvió el fondo de esas cuestiones porque declaró inadmisible la solicitud. citehttps://app.venley.ai/sentencias/sentencia-nro-000086-sala-de-casacion-civil-2026-zhfsv
Por ello, cualquier restricción al arrendamiento debe analizarse individualmente a la luz de la ley, el documento de condominio, el reglamento, los derechos del propietario y las circunstancias concretas.
¿Puede la Junta imponer multas a los propietarios?
Este es uno de los temas más delicados.
La Ley de Propiedad Horizontal reconoce una facultad reglamentaria relacionada con el uso de las cosas comunes y el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal.
Sin embargo, no debe afirmarse que una sentencia de 2026 haya establecido de manera general que todas las juntas pueden imponer multas.
La posibilidad de establecer sanciones privadas, multas o cláusulas penales fue planteada dentro de la solicitud de interpretación resuelta por la Sentencia N.º 000086, pero esa solicitud fue declarada inadmisible.
Por tanto, para determinar si una determinada multa es válida habría que revisar, entre otros aspectos:
- La Ley de Propiedad Horizontal.
- El documento de condominio.
- El reglamento de condominio.
- El acuerdo de la Asamblea que aprobó la medida.
- La conducta que se pretende sancionar.
- La forma en que se notificó al propietario.
- Las garantías de defensa aplicables.
- La proporcionalidad y fundamento jurídico de la medida.
No es recomendable asumir que una Junta puede crear cualquier tipo de sanción simplemente mediante una comunicación administrativa.
¿Puede la Junta cortar el ascensor o restringir áreas comunes a un propietario moroso?
Este es otro asunto especialmente sensible.
En la práctica pueden surgir propuestas para impedir el acceso a determinadas áreas comunes, desactivar dispositivos de acceso o limitar determinados servicios a propietarios que mantienen cuotas vencidas.
Sin embargo, una medida de este tipo debe analizarse cuidadosamente antes de aplicarse.
La existencia de una deuda no significa automáticamente que la Junta pueda privar al propietario de cualquier elemento relacionado con el uso de su propiedad.
Una medida que afecte el acceso al inmueble, la seguridad, la movilidad o servicios esenciales puede generar problemas jurídicos adicionales.
Por eso, frente a la morosidad, el mecanismo de cobro previsto por la Ley de Propiedad Horizontal ofrece una vía jurídica mucho más clara que la adopción de medidas de hecho cuya legalidad pueda ser posteriormente discutida.
¿Puede el reglamento establecer intereses por cuotas atrasadas?
Este punto también fue planteado dentro de la solicitud de interpretación de 2026.
El solicitante argumentó que los propietarios podrían aprobar mediante reglamento intereses convencionales sobre las cuotas atrasadas.
Sin embargo, como ya se explicó, la Sala de Casación Civil no resolvió ese planteamiento en cuanto al fondo. La solicitud fue declarada inadmisible.
Por ello, no sería jurídicamente correcto publicar que el TSJ autorizó en 2026 una determinada tasa de interés para las cuotas de condominio.
Si una junta pretende establecer intereses moratorios o una cláusula penal, debe revisarse previamente su fundamento legal, la forma de aprobación, el reglamento aplicable y los límites que puedan derivarse del Código Civil y de las demás normas pertinentes.
¿Qué documentos debería conservar una administración de condominio?
Una administración organizada debería conservar, entre otros documentos:
- Documento de condominio.
- Reglamento de condominio.
- Libro de Asamblea de Propietarios.
- Libro de Actas de la Junta de Condominio.
- Registros contables.
- Presupuestos aprobados.
- Comprobantes de gastos.
- Contratos celebrados con proveedores.
- Estados de cuenta bancarios.
- Planillas o liquidaciones de cuotas.
- Estados de cuenta individuales de propietarios.
- Comprobantes de pagos.
- Comunicaciones relevantes con propietarios.
- Actas donde consten decisiones de la Asamblea.
Esta documentación puede ser determinante cuando existe una controversia sobre una deuda, una decisión de la Junta o la legitimidad de un gasto.
¿Qué pueden hacer los propietarios si consideran irregular una decisión de la Junta?
La Ley de Propiedad Horizontal contempla mecanismos para impugnar acuerdos de los propietarios cuando existan razones legalmente previstas.
El artículo 25 establece un plazo de 30 días para determinadas impugnaciones, por lo que los propietarios que consideren que una decisión viola la ley, el documento de condominio o sus derechos no deberían dejar transcurrir el tiempo sin analizar la situación.
La procedencia de una impugnación depende de las circunstancias concretas y de la naturaleza del acuerdo cuestionado.
Además, una controversia sobre la Junta, el Administrador o una decisión de la Asamblea puede involucrar cuestiones diferentes que requieren identificar correctamente la vía procesal correspondiente.
¿Qué deberían revisar las juntas de condominio en 2026?
A la luz de los problemas que están llegando a los tribunales, resulta conveniente que las juntas revisen especialmente:
1. Regularidad de las asambleas
Las convocatorias, quórum, votaciones y actas deben cumplir con la normativa aplicable y con el documento de condominio.
2. Composición de la Junta
Los miembros deben reunir las condiciones exigidas por la Ley de Propiedad Horizontal y por el documento de condominio.
3. Contabilidad y respaldo de gastos
Cada gasto importante debería poder justificarse documentalmente.
4. Estado de cuenta de cada propietario
Las deudas deben estar correctamente identificadas y respaldadas.
5. Cobranza de morosos
Antes de adoptar medidas de hecho, debe analizarse la utilización de los mecanismos legales de cobro.
6. Reglamento de Condominio
Las reglas internas deben ser compatibles con la legislación y no deben utilizarse para atribuir a la Junta facultades que no le corresponden.
7. Contratos de arrendamiento
Cuando un inmueble esté alquilado, conviene distinguir las obligaciones del propietario frente al condominio de las obligaciones económicas que el contrato pueda trasladar al arrendatario.
¿Qué deberían revisar los propietarios?
Los propietarios también tienen responsabilidades.
Entre ellas:
- Pagar oportunamente las cuotas que correspondan.
- Cumplir el reglamento de condominio.
- Respetar las áreas comunes.
- Participar en las asambleas.
- Revisar los presupuestos y estados financieros.
- Solicitar información cuando existan dudas razonables sobre gastos.
- Conservar comprobantes de pago.
- Revisar el documento de condominio antes de realizar modificaciones importantes en el inmueble.
- Analizar oportunamente cualquier notificación de deuda o sanción.
¿Qué importancia tiene el reglamento de condominio?
El reglamento constituye uno de los instrumentos fundamentales para organizar la convivencia y el uso de las áreas comunes.
Puede establecer reglas sobre materias como:
- Uso de áreas comunes.
- Funcionamiento de la Junta.
- Atribuciones del Administrador.
- Convivencia entre propietarios.
- Uso de instalaciones.
- Determinadas obras o accesorios.
- Reglas necesarias para el funcionamiento del régimen.
Sin embargo, el reglamento no puede analizarse de manera aislada de la Ley de Propiedad Horizontal ni de las normas generales aplicables.
¿Qué significa todo esto para los condominios venezolanos en 2026?
La principal novedad de 2026 no consiste, hasta la fecha de revisión de este artículo, en una nueva Ley de Propiedad Horizontal.
La novedad está más bien en que varios conflictos relacionados con condominios han llegado nuevamente a los tribunales, poniendo de manifiesto problemas prácticos sobre:
- elección de juntas;
- legitimidad de administradores;
- custodia de libros;
- cobro de cuotas;
- obligaciones de los propietarios;
- administración de fondos;
- impugnación de acuerdos;
- alcance del reglamento;
- morosidad;
- y relaciones entre propietarios y arrendatarios.
La jurisprudencia reciente debe estudiarse con precisión. Algunas decisiones de 2026 han resuelto cuestiones procesales sin pronunciarse sobre el fondo de los debates planteados.
Por ello, no todo argumento presentado dentro de un expediente judicial constituye una regla jurídica nueva.
Conclusión
La administración de un condominio requiere mucho más que recaudar cuotas mensuales.
La Junta, el Administrador y los propietarios deben actuar dentro del marco de la Ley de Propiedad Horizontal, el documento de condominio, el reglamento y los acuerdos válidamente adoptados.
La morosidad puede afectar directamente la capacidad de la comunidad para conservar ascensores, sistemas de seguridad, áreas comunes y otros servicios. Al mismo tiempo, las medidas adoptadas para enfrentar esa morosidad deben tener fundamento jurídico y no pueden presumirse válidas simplemente porque hayan sido aprobadas internamente.
En 2026, además, los tribunales han conocido controversias relacionadas con la elección de juntas, administración y cobro de obligaciones de condominios. Estas decisiones muestran la importancia de mantener una administración documentada, celebrar las asambleas correctamente y actuar oportunamente cuando exista un conflicto.
Cuando exista una disputa sobre cuotas, administración, arrendamiento, elección de una Junta, reglamento o derechos de un propietario, la situación debe analizarse individualmente antes de adoptar medidas que puedan generar nuevas responsabilidades.
Para conocer otros aspectos relacionados con inmuebles y obligaciones jurídicas puede consultar la sección de Bienes e Inmuebles, así como la información sobre Contratos y Documentos y los servicios jurídicos de Marinela Masri.
Aviso legal
Este artículo tiene finalidad exclusivamente informativa y no constituye asesoría jurídica. La aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal y la procedencia de una determinada acción, cobro, sanción, impugnación o medida administrativa dependen de las circunstancias particulares de cada caso, del documento de condominio, del reglamento aplicable y de la normativa vigente.
Fuentes oficiales y de referencia
- Ley de Propiedad Horizontal, Gaceta Oficial Extraordinaria N.º 3.241, 18 de agosto de 1983.
- Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia N.º 000086, 5 de marzo de 2026, Exp. AA20-C-2025-000607.
- Tribunal Supremo de Justicia, Sala Electoral, Sentencia N.º 058, 28 de mayo de 2026, Exp. AA70-E-2026-000019.
- Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia N.º 000407, 11 de junio de 2026, Exp. AA20-C-2026-000195.
- Texto de la Ley de Propiedad Horizontal disponible en repositorio jurídico de Venezuela.
- Jurisprudencia venezolana sobre cobro ejecutivo de cuotas de condominio.
Revisión de fuentes: 29 de septiembre de 2026.